70%个盘与总量相结合，“90平米”定为建面；业内认为，避免一刀切将使新政更有可操性。

　　本报记者从有关渠道获悉，由建设部起草的“九部委新政”实施细则已经制定完成。这份编号为建住房［2006］165号的文件，针对业界普遍关注的“90平方米套型建筑面积”、“90平方米套型建筑面积所占70%的比例”等问题进行了规定说明。从“规划面临推倒重来”，到“打产品设计‘擦边球’”，直至“针对可能的细则调整产品”，在动了种种心思之后，随着《意见》内容的进一步确定，京城开发商应对之策必将再次面临变招。

　　70%不直接针对个盘

　　——核心内容一

　　《意见》要求，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

　　自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。

　　解读1 没有对70%“一刀切”

　　“毫无疑问，细则充分考虑了低、中、高端市场的区别，力求满足不同人群的实际需求。”在阅读完本报的报道后，北京日兴房地产发展有限公司销售总监马红科表示，“各地的房地产市场都有自身的特点，如果按照‘70%’的比例一刀切下去，多样化的特点很难体现，《意见》显然更具操作性。”北京珠光地产总经理助理黄起幸表示，此轮新政虽然仍具有行政干预的特点，“但通过《意见》来看，‘70%’意指总量控制，同时体现总量与项目结合的原则，说明政策制订者还是充分考虑市场需求。”中体产业副总裁陈顺同样认为，《意见》在要求保障中低收入群体住房需求的同时，充分顾及各城市、各区域的实际情况，通过因地制宜和区别对待，让政府部门同时也让开发企业在政策执行上降低了操作难度。

　　清城时代广场销售副总监孟庆福同时表示，新规定没有对“70%”一刀切，让所有项目全部“推倒重来”，这对整个市场是一个正向的引导。

　　“如果该报道属实，各种不实猜测将不攻自破，京城房地产业发展将打破细则出台前的短暂‘停顿’，迅速返回正轨。

　　从这一点来讲，《意见》出台意义非凡。

　　解读2 保障中低收入者需求是前提

　　孟庆福称：“更关键的是，这一切是在保障中低收入人群住房需求的前提下进行的。《意见》规定‘70%’是城市年度开发总量的同时，还给其加了个‘帽’，即：各地根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。其中每一句话都含有深意。”“其中‘总量与项目相结合’比较好理解；‘充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求’，是回到了主管部门希望控制总房价的本意，为中低收入者购房创造更好条件。”孟庆福进一步分析说。

　　“‘合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域’则体现了政府部门希望各区域协调发展，避免房产发展两极分化，避免出现所谓的‘富人区’、‘穷人区’。”孟庆福称。

　　“90平米”定为建面

　　——核心内容二

　　套型建筑面积是指单套住房的建筑面积。

　　各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。

　　解读1 定为建筑面积，利于控制总价

　　“套型面积定义为建筑面积，单纯从舒适度上来说，确实小了点儿。如果是板楼，按照85%的使用率，套内面积也就是70平米；如果是塔楼，按照75%的使用率计算，才60多平米。”孟庆福称，“但对于一个普通的三口之家而言，人均也有20多平米了，达到‘小康’水平。”马红科认为，“如此面积的户型比较适合在闹市区建设。毕竟市中心土地供应量较小，而且价格昂贵，可谓寸土寸金，此类区域建设小户型利于控制总价，降低购房门槛。”“在北京五环以外大量建设建筑面积90平米以下的房子未必有市场。”孟庆福表示，“从北京房地产市场的发展趋势看，尽管受到新政等诸多因素影响，但楼市均价下降的可能性微乎其微。对于中低收入群体而言，能否如愿购房关键在于房子单价。《意见》出台后将有效避免低价房郊区扎推，市中心也有总价相对较低的房子，从而为中低收入群体提供更多选择。”

　　解读2 开发商拿地受“90平米”约束

　　“《意见》明确规定不得擅自突破套型结构比例要求，尤其是在规划设计上。对于此前意欲通过户型整合打‘擦边球’的开发商而言，无异于当头泼了一盆冷水。”一别墅项目开发商称，“最难熬的是高品质、低密度项目，如果开发中小户型销售压力较大，后续产品开发还得看北京细则。”《意见》同时指出，城市规划主管部门要完善控制性详细规划编制工作，首先应对拟新建或改造住房建筑项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标。

　　孟庆福认为：“70%是总量控制，相当于开了口子。住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项指标从不同角度对开发商作出约束。这一约束已介入拿地环节，使得开发商的开发计划进一步向建筑面积90平米以下的产品倾斜。”

　　-业界看法

　　细则还可进一步明确

　　中原地产华北地区总经理李文杰：高价拿地开发商是否不受70%限制

　　从今年5月开始，房地产业的调控新政频出，但从“国六条”到此后的“九部委15条”，均未对“套型建筑面积占70%以上”做出明确规定，“70%”究竟是指总量控制还是针对单个项目一直没有定论。

　　此后一个月，这一焦点话题始终不离业界尤其是开发商的视线，一会儿是总量控制，一会儿又是项目控制，各种猜测四处流传。

　　市场上不少别墅类开发商尤其胆战心惊，如果70%的限制是针对单个项目，那么他们这些在远郊区的大户型项目将可能面临夭折的危险。所幸已知的《细则》没有一刀切。

　　随着《意见》出台，相信各种不实猜测将不攻自破，京城房地产业发展将打破细则出台前的短暂“停顿”。

　　中原地产华北区总经理李文杰则表示，“对于业界关注的一些具体问题，《意见》给出的解读仍显得模糊。比如：开发商已经拿到的土地，如果当初拿地时价格较高，开发中小户型入不敷出，具体运作时是否不受70%限制，还有待即将出台的北京细则进一步明确。”李文杰预测，政府部门今年新政的目的之一便是加大中低价房供应量，“要想实现这一点，有关部门应尽量在新审批土地上做文章，在开发商拿地之前便作出相关规划。另外，建设限价商品房，土地实行招标”。

　　-深圳观察

　　细则出台后成交量跌破纪录

　　深圳细则规定“90平米要占70%”针对单个项目

　　6月20日，深圳成为全国落实“九部委新政”细则的第一个城市。深圳细则的关键与早先人们对“九部委新政”条款理解一致：“90平方米以下中小户型要占70%”的规定是针对单个项目。深圳出台此细则后三个星期，楼市出现交易量大跌的情况。

　　7月9日成交量不足60套

　　据深圳最大的中介机构深圳中原地产统计，6月份，深圳新房成交量仅36万平方米，不及5月成交量的一半。与去年同期相比，更是爆跌38%，创下全年最低成交纪录，龙岗、宝安、南山三个主力区域的成交量均比上月下降5成以上。而来自深圳市国土资源和房产管理局的最新的数据更是显示出：随着时间的推移，购房者持续观望的矛盾心态愈加浓烈。7月1日-7月11日(有3天的成交数据未披露)，深圳新房成交仅658套，其中，日均成交量在60-84套的天数高达6天，7月9日，成交量更是跌破60套！比起上月初日均成交维持在100-110套的低谷来，这个成交量又进一步发生了暴跌。更可怕的是，这些可怜的成交量，距离近几年来深圳日均成交约270套的距离越来越远。

　　开发商沉默求变

　　“领导开会要求，大家近日不要在媒体上乱讲话”，一家民营房企的总经理助理说，新政之下的这一个月来，终日喜笑颜开的深圳地产商集体失语，惟恐错说一句话，而成为靶子。

　　更具昭示意义的是，金地集团已经开始进行客户战略调整。其董事长凌克近日在接受媒体采访时透露，金地的客户策略将由过去“10%的高端客户、70%中高端客户、20%的中端客户”调整为“30%的高端客户、40%的中端客户、30%的中低端客户”。 

    南方都市报记者朱文策深圳报道