同等位置的房子北京比广州贵2000块

　　富力集团总裁张力28日在富力地产集团第三季度业绩吹风会上向媒体透露，北京房价2005年还会上涨10%。他说，对房价，成本一直是比较关注的。为北京市场非常之好，而且购买力非常之强，刚才我们有些同志讲到了北京跟广州有什么区别，我觉得区别比较大的几个方面第一个就是我觉得北京有钱人特多，而且购买力特强。这方面在广州来说是无法比的，第二我觉得北京人买房子冲动感也比较强一点，他可能一看到房子，我举一个例子，昨天晚上我一个朋友说买房子，晚上看房子，一看，一买买三套。怎么这么多钱，在广州买房子相对来说就比较理智一点，看一轮，可能看几个月他定不下来哪一个房子，所以我觉得区别最大的就是这个。整体来讲，北京的房价跟广东比，同等位置，北京要贵1500—2000块钱一平，当然相对成本北京也会比广州高一点，北京的建筑成本也高，广州是七级抗地震，北京是八级的，北京还有保暖，双层玻璃，相对来讲，北京的成本是比广州要高。纯粹的土建，同等档次，我觉得可能贵五百块钱左右。

　　张力说，讲到房价问题，我觉得按照现在政府的土地供应量来讲，因为我每一次北京市的公开挂牌拍卖，从我们来北京以来，大的地，每次我都亲自参与，而且每次都没有拿到地，因为不光是竞争，我觉得北京你跟他投地，简直像是赌场上的买家一样，红了眼一样，不再算成本，我就是要拿到。我第一次跟顺驰在争黄村的那块地，我记得到了五亿我就打住了，有些一直打到九亿。我算一下黄村他拿那块地的成本跟我富力城几乎是一模一样的，我是2600多，他是2400多，但是你不要忘记，黄村就算精装修，做得好可能卖到五千到六千，我这个卖到九千多，三千块的差额，我不知道他怎么都会要。还有就是北京西二旗这块地也是涨，我记得好像是从9亿多一直涨到16亿多，看北京的土地储备还是有限的，按照北京的购买力，我觉得这个房价还是会不断的涨。北京大部分人正在进入二次房改过程中，特别是很多公务员，以前宿舍分的是福利房，大宅院，没有配套，他们觉得住得环境不行了，大部分人想要换房子。还有大部分外地赚钱的人，跑到北京来买房子，小孩儿读书问题。随着北京现在对外开放，很多外国人也进来买房子，另外北京的工资收入也很高，白领阶层，购房主体结构非常雄厚，后备军很好，还有很大的购买力在后面。所以我觉得北京未来这几年，房价会再涨，不会跌。 

　　张力认为，今年年底到明年，我估计房价可能还会涨10%。我刚来北京的时候，土地的涨价都达到60—70%，两年前我买的地，每平米买的可建用地跟现在比，我觉得整个放在市场上流放出来的，涨了60—70%。按照现在的涨势来讲，土地贵了，各方面贵了，原材料贵了，我觉得明年会比今年起码涨10%以上。不信你们按照这个算一个基础，同一个楼盘的涨幅，都可以的。宏观调控没有减弱 北京商业地产前景乐观你提的问题也很好，在宏观调控之后，总体银行放贷要求比以前严了很多，确实严了很多，而且也收紧了很多。但是我感觉两、三年以来，它对于我们一些信誉比较好的大的房地产商，我觉得反而比原来会好很多。银行里面肯定要讲赚钱的，他收紧一些信贷不良的企业，小的企业，这边的水关死，肯定要有其他的钱放出去，银行是要讲利润的，他要放进去，相对于对我们来讲，基本上我个人感觉反而好了。北京为例，北京很多的央行行长请我吃饭，要我借钱，工商银行也好，民生银行也好，招商行都碰到这个问题。我在北京来讲，很多银行经常通过朋友关系约我吃饭的，但是我们借钱肯定也不能说是乱借了，按照我们公司成立以来，我们资金运转，我可以这样说，我从来没有为了资金发愁过的。我们在银行业，同行业当中，资本运作我们公司算是比较成功的一个企业。 

　　其次是大家知道我们最近在大力进军商业市场，我曾经在今年年初的新闻发布会也讲过，我们到了2006年，我们的商业地产每年的收入，租金收入都达到十个亿以上，这方面如果你达到十个亿以上，你起码要投进去最起码要将近七十个亿，才会产出十个亿的租金收入。我跟我的搭档这么算的，我们投进商业绝对数应该是我们历来赚的钱占70%。或者说我大概有多少钱我做多少商业，我现在和未来的，我大约赚多少钱投入了商业，30%可能是银行贷款。如果70是我们再生的利润在投入的话，30在银行，这个时候我们的风险就不会很大。 

　　富力筹备在香港H股上市

　　张力说，我们最近确实准备在香港H股上市，现在基本上报上中国证监会还有香港股市证监会。有些公司上市纯粹是为了筹钱，我们公司上市不是为了筹资金，而是公司发展到了一定渠道，你不需发展，他就推着你去上市。可能广州传媒对我们这方面比较了解一点，我们公司曾经在两、三年前想上市，一直都没上成，就是我们主动性不够。

　　我们本来想在国内上市的，但是辅导期已经过了，报上中国证监会，由于我们打退堂骨就没报上去。现在又在搞上市，有一帮人经常让我们上市，到了这个时候你必须上市了，不上市，企业发展不起来了。一个是摩根士丹利，一个是波斯顿第一，这两个公司在世界上都是顶级的证券公司，当时他们两家同时找到我们，亚太区的主席亲自请我们吃饭，见我们。说跟踪了好几年，你们企业是最良好的，在中国的地产界就应该上市。两家在竞争，都争着要做我们的承包商，我们觉得两家都挺好的，取一家舍不得，最后我们说不如你们两家一起做，摩根士丹利还不同意，后来我们说，你非要一家做，我们不找你家做，后来他这么听说了，就同意了，现在是我们两家大的证券公司做承包商。 

　　张力说，如果我们能在明年初能上市的话，我觉得我们公司上市之后，可能整体行业是第一了。如果不上市的话，明年总体销售额会达到八十亿以上，而且达到八十亿以上根本就不是一个问题，如果要做到九十个亿也是没问题的，但是考虑到我们整个公司的稳步发展，有计划稳步发展，不要步子迈得太大。我们有意把明年的销售额定的低一点八十个亿，如果做得好，达到九十多个亿都可以。你明年九十个亿，后年做多少呢？大后年怎么样呢？我们考虑三年的发展，把发展的步骤拉低一点，明年我们大概是八十多个亿。 

　　张力说，在北京的话，我们现在除了富力城之外，还有两个楼盘一个已经开通了，一个即将开通，一个是在北京的白家庄路，也是在东三环的，前两天已经开工了，属于我们超豪宅了，我预计每一平米大概卖到一万七一平米。在广州可能是不可思议的，在北京是很容易的事情，一万七还是比较低的。这个楼盘明年大概会给我们带来七到八个亿的销售收入，另外我们有一块儿地占地也是七万多平米的，总建筑面积是20万平米，我们准备在下个月底，会开工的。开工之后呢，估计这个楼盘明年也可以卖到六到七个亿，两个楼盘加起来是15个亿。再加上富力城卖慢一点，保持今年的计划，30个亿，但是北京一个城市，我们今年估计可能卖到45个亿，现有的货可以卖到45个亿。 

　　广州40个亿肯定也是没问题了，广州有很多新楼盘，我们回去以后在广州开一个大的楼盘，在平上，建筑面积是七百亩，跟富力城是差不多的等级，我们准备这个月回去，30号开工，在广州40个亿也是没问题了。再加上我们也准备在11—12月份之间，我们准备在北京和天津买两块地，买地的总的价钱大概是25个亿，基本都谈的七七八八了。如果这两块大地再上手的话，未来的两、三年内，可能北京就变成了我们整个集团的一个主要，主力军了，很快会超过广州。估计在未来的几年，北京会达到七、八十个亿的收入。 

　　张力说，我们公司总体发展基本上按照我们现有的资金去做兜里没有钱，不会去做事情，这方面我们绝对不会的，特别是广州的传媒跟了我们十年，也很了解。我们公司一个月的先进回笼大概是5.4—5.5个亿。 

　　上海和广州的房价依然会涨 

　　张力说，上海我们从来北京之前，进北京之前一直都讲在上海，来北京之前我是花了很多时间在上海。我总觉得我花了很多时间在上海，我好像跟上海没什么缘分，总是拿不到地，如果我当时在上海，我进上海是比到北京的时间还早，我在上海蹲了一、两个月，根本拿不到地。想到上海发展，但是没有这个缘分，所以我们顺其自然，天都不愿意我们去，我们就不去了。但是上海的市场确实是非常好，当初如果我在上海拿到地的话，赚的钱可能比北京还要多得多。两年前在上海拿到地，买了房子，现在基本上都翻了一番了，甚至还不止，上海的房地产爆发得非常厉害，我两年前去上海，上海的房价跟北京是差不多的，这两年上海的房价超过了北京，这是很惊人的发展速度。 

　　富力重点发展计划就是在北京。张力说，我们为什么现在把整个资金的重点投放在北京来，其实跟政府的调控我觉得是有关系的。并不是我们不想在广州发展，而是广州的政府，这三、四年投放土地是少之又少，几乎是没有，为零。没有土地了，我们有钱也买不到土地。我们不是想离开广州市，而是广州没有土地，你们可以分析一下，在广州市每年消费的土地量大概是多少，但是投放的土地量是多少，那个是差得很远。我看每年消费的土地量跟政府投放的土地量达到5%都没有。每年销售多少面积，80平方米一套，一除就知道你每年在广州市消耗的住宅土地量是多少。再看看政府，每年投进住宅的土地用量，我算了一下，近三年内，5%都没有。你们北京传媒听听，很可怕的，消费了100亩的地，他可能才拿到5亩地来投放，所以广州的土地是缺之又缺。所以我们手中有钱也买的土地，现在因为走市场，他又不拿市场来卖，逼着我们北上抗日。此处不留人，自有留人处，我们就跑到北京来了，确实是这样的，我们是很现实的。平沙的用地其实也是属于广州的用地，除了平沙，我们公司成立基本上很少有土地储备的，有土地我都开发的，有土地我就开工的。现在我们手中土地在广州没开工的少之又少，我看最多也就是一、两块，建筑面积十来万平方米，不足挂齿，还有一些小的不用说了，基本上没有，可以这么说，除了平沙这一块儿大一点，七百亩，基本上其他的没有了。 

　　张力说，珠三角，珠海有一块儿地我们参加投标，也没投上，那块地我看着挺满意的，他开价是6.4个亿，当时还是珠海市政府引诱我们过去的，还有一块地没有人要，你们是大集团，欢迎你参与珠海市的建设，找了很多人找到我，我说还不错，去看看。一看，一投标，六家来投，我记得我们从6.4个亿，一直投到9亿多，都不止，将近11个亿，几乎是翻了一番，我们8亿多就没跟下去了。所以我觉得你们看看广州市政府，应该记者写一份报告给他分析一下，广州市还搞不搞房地产。我在广州搞了将近12年的房地产，前五年来讲，房地产市场很少涨价的，我看5%都没有。基本上广州市楼价是不动的，停在那里也不掉，也不涨，很怪的。所以广东人的性格跟北京真是差得很远，不动了，将近有五、六年，房价是不动的，升也是升一点点。

　　张力说，从今年初，富力带头涨价，因为当时受了钢材涨价影响，涌上去了。从去年到今年初，我们整体的公司涨价是15%，也是很厉害了。我觉得未来几年内，广州的房地产的房价也会涨，基本上投放量已经是很少了，所以我觉得房价还是会涨，房价不单是会涨，宾馆的房租也会涨。我们在华东大概拿了两千亩地。其中大概有一千亩地是用于住宅的，大概有八百亩地我们准备用于商业投资。王维波/文